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郑州二手房价格跌回3年前?5招教会你如何判断楼盘价值

浏览数:  发表时间:2019-09-12  

  开发商基本决定着物业、品质、设计、后期管理等重要因素,选对一个靠谱的开发商,买房就成功了一半。

  各大房企中期业绩发布后,许多地产人或抱怨或慨叹:下半年的楼市不好玩儿了。

  银保监会最近约谈10家信托公司,抑制资金过快流入房地产。这是典型的“大河蓄水小河干”。资金不到位,地产巨头们也难掀大浪,新房不好卖了,二手房呢?

  国家统计局7月15日发布的6月份70个大中城市房价数据显示, 55877品特轩香港医疗人工智能技术正在成为,郑州等20余城市二手房房价环比下跌,与5月的11个相比有明显增多,创下2019年以来的最高值。

  从去年10月开始,已经连续9个月有超过(含)10个城市二手房价环比下跌。

  融创郑州北区的项目开盘,直接把价格拉低到10500元/m,赚足了客户与眼球,韭菜收割机的美誉名不虚传。

  有钱一直爽的年代,我们都明白不要为了降价去买房,可是我本来就要买,他降价了,那还犹豫什么?只是这突如其来的降价,连周边的竞争对手都毫无准备。未来的二手房市场,融创的项目能否把这降下来的差价撑起来呢?

  郑州商品房悄然走过的20个年头,并没有带来市场的成熟与完善,购买新房时面临的风险依然很多。NBA2K20电脑版下载譬如开发商品牌、建筑、产品、户型、景观、物业、规划等,不一而足。

  即便是新房,往往配以更新的产品理念、更合理的户型设计、更扎实的品质建设、更充足的停车位,但这一切往往容易在最终落地时卡壳。一不小心,就陷入维权风波。

  正如前不久南龙湖掀起的维权潮,融XX,XX城,交付水平颠覆三观,这样的楼盘且不提后期的溢价能力,连最基本的自住舒适度都无法保证。不仅愧对信赖它们的业主,甚至让整个行业水准倒退十几年。

  历经新房市场的硝烟弥漫与眼花缭乱,才愈发懂得买房的不易,一出手就是半生积蓄和半生负债。如若我们换个思路,在褪去花式营销的二手房市场,寻求到真正的“实力者”,对选购新房将大有裨益。

  买新房时,我们总喜欢房子未来有很高的溢价,奈何楼市普涨的时代已经过去。当粉饰褪去,各大楼盘只能凭硬实力角逐的时候,显现出的溢价能力,才能真正体现一个开发商的产品水平和运营能力。

  郑州已交付使用的二手房小区中,有的历久弥新,有的早已破败不堪,二手房价格的分化越来越明显。

  2018年可谓是郑州二手房的灾年,整体二手房市场价格均有不同程度下降,平均跌幅在5%-10%。郑东新区不少次新房小区,均价从2017年的25000元/m左右跌到现在的22000元/m左右,比如奥兰花园、财信圣堤亚纳、卢浮公馆、正商东方港湾等。

  有的小区却能经久不衰,价格坚挺。比如海马公园、英地天骄华庭、正弘蓝堡湾、万科美景龙堂、普罗旺世、永威东棠等等。

  黄河南路附近的永威东棠,二手房价不降反升,从30000元/m涨到32000元/m,高铁西广场的海马公园,从25000元/m涨到28000元/m。

  郑州二手房价极端分化局面已现,特别是几个硬核小区,溢价可碾压郑州90%的二手房。

  2003年初,索凌路片区还是一片荒地,普罗旺世就告诉大家,这里有超前十年的生活。2000元/m出头的房价,吸引了一批有眼光的人,尽管那个时候这里连个公交车都不通,风一吹,索凌路上的浮灰能盖你一身。

  时光倒回十几年前,这里北到不能再北,偏僻荒凉。买房看地段,凭经验判断,谁会买到那么偏远的位置?

  十年后,当普罗旺世二手房身价倍增,郑州哪个小区的二手房比较好?,是谁在慨叹自己当年瞎了眼买了汉飞城市公园和御府三号?高层二手房飙到25000元/m左右,多层稳定在28000元-33000元/m,高于同区域小区至少5000元,普罗旺世的成功秘籍是什么?

  15年前,郑东新区初建。四处工地,人烟稀少,甚至到2010年还被人误读为“亚洲最大鬼城”。那个时候,有眼光的买房人在哪里?当2004年绿城百合3800元/m抛来橄榄枝时,大多数人还是熟视无睹。

  15年过去了,今天的郑东新区和老城区已然天壤之别,不可同日而语,绿城百合成为了郑东新区最核心的位置之一。

  当年买绿城百合,2005年不到4000元/m的价格,现在涨到了将近35000—40000元/m,翻了近10倍。

  管理水平在一定程度上决定了二手房的房价,也影响着业主的生活品质,5年、10年、20年,差距会越来越大。

  比如永威东棠的二手房价,在周边基本2万+的情况下,永威东棠均价32000元/m。

  比如康桥在二七区的早期作品金域上郡,目前二手房均价20000元/m左右,而周边其他商品房社区14000-16000元/m之间。

  同一片区,这些楼盘的价格比平均价格高出25%以上,它们的物业为其价值加足了分数。

  比如,位于纬五路花园路交汇处的金元公寓,这是1999年的老小区,房子日渐老化,但因为是省实验幼儿园、纬五路一小、郑州8中一站式标准学区房,再加上交通位置优越,二手房价格不菲。

  另一个典型英地天骄华庭,英地通过运作确保业主能上省实验、文一双名校,学位光环的加持,让小区熠熠生辉,29000元/m的二手房价明显高于周边小区。

  商业运营能力强的楼盘价格往往都不低,比如美景麟起城、锦艺城、蓝堡湾等,价格普遍高于周边90%的小区。

  2004年,风头正劲的思达集团以5.91亿元的高价拿下花园路和东风路交叉口431亩土地,郑州人民首次认识了“地王”二字。2006年,均价超过8000元的蓝堡湾面世,从价格上就直接秒杀郑州一众单价四五千的楼盘。

  正弘集团长袖善舞,2008年接手蓝堡湾项目,小区的价格跟随品质、商业配套的成熟一路水涨船高,蓝堡湾目前的二手房价已让周边小区不可企及。

  有些赢在了起点,规划超前、理念超前、产品超前,更多含金量,是在物业层面的较量。

  万科、永威、康桥、绿城、保利等物业在业内好评如潮,大都是物业保障到位,后期的二手房价格翻升。口口相传,成就了各自在业界的名声,也造就了在市场上的蜚声。

  尽管政策不断调整,中国百姓对教育的依赖影响深远、学区概念对二手房价格的决定作用立竿见影,尤其是名校、双名校,保值升值放之郑州而皆准。

  地铁会是将来郑州的主力交通工具,站点普及程度堪比“鱼网”,地铁盘悄然走俏楼市。地铁对房价的拉动,仅次于名校,尤其是离地铁口800米以内的楼盘。

  此外,建造时的定位和设计也是关键要素,景观、停车位、外立面、大堂等,楼面形象对客户吸引力大过户型,但是对生活有阅历有追求的人士更看重户型、高层次的业主构成,联盟新城、绿城百合就是例子。

  小区附近最好有公园,有河流,这对改善型购房者影响很大,同时也对房价拉动很大,北大“最寂寞”的专业有一年差点招不到人如今已是六代譬如依东风渠而建的小区往往更高端,价格更高,瀚海晴宇、正商善水上境、蓝堡湾等就是例子。

  一个大型百货商场或超市对房价拉动明显,甚至能带动周边其他小区,如龙湖锦艺城等。

  最终的最终,开发商基本决定着物业、品质、设计、后期管理等重要因素,选对一个靠谱的开发商,买房就成功了一半。

  有了上半场的精彩,就会有下半场的期待,有了新房的火爆,就有二手房的较量,未来必定要来。

  无论谁是谁的晴雨表,做好本质才是关键,也是跑量的前提,更是后期二手房溢价的核心依托。


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