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真二网成郑州二手房市场搅局者(图)

浏览数:  发表时间:2019-09-08  

  似乎每个新事物刚刚萌芽时,都免不了要经受旧势力攻击这一环节。眼下,在郑州大热的河南首个二手房O2O平台真二网,也正处于风口浪尖。其“不收中介费,不掺和买卖过程”的特质,注定了自诞生之日起便会经历种种非议。

  随着真二网的势头越来越猛,“非议”演变成实质性的“抵抗”,几家大型中介公司甚至向第三方金融代办公司下发通牒:“你若收了真二网的单,就别想再收我的单。”

  围追堵截之下,风头正劲的真二网是否会成长受挫?这个河南首家二手房O2O平台,能否最终实现当初革新二手房行业的美好愿望?

  实体店客户屡屡跑单至线日,东方今报刊发第一篇有关真二网的报道时,线套这个数字上。一个多月后的今天,线套左右。要知道,一般实体店在积累两三年之后才能达到2000套房源,而整个郑州市区,平均动态可售房源也就在一万套左右。

  除了房源数字的惊人,真二网的其他统计数字也突破了以往二手房市场的记录。其中,该网站的PV(日均访问量)稳定在5万左右,UV(独立访客)则在4000~5000,相当于每天有5000左右不同的客户去访问真二网。

  在成交额方面,线单,而传统中介的一个门面店,半年内的成交量可能仅仅是个位数。线年全年占到郑州市二手房整体交易量的一半。据统计,目前郑州每个月的二手房成交量为3800套左右,不动产登记来了 郑州市区未现二手房“抛售潮”。全年在5万套左右。从线套房源在真二网达成交易,野心实在不小。

  随着真二网拥有房源的急剧膨胀,其规模效应也日渐体现,郑州的二手房市场开始出现这样一种现象:有购房者通过传统中介看中某套房源后,先上真二网搜一搜,看有没有该房源,一旦发现有,则立即撇下中介,转而通过真二网直接和房主联系见面。一个真实的案例是,郑州某位购房者看中一套房子后,在线多位业主,花了很长时间,才找到那个几天前刚刚通过中介牵线见面的房主,甚至一度被系统怀疑是中介,只因通过线万多元钱的中介费。

  这种情形,让人不由得联想到目前商场服饰专柜沦为“试衣间”的现状,因此郑州的传统中介开始绝地反击,一场传统与创新的碰撞不可避免。

  如果说不收中介费的创新做法引爆了真二网和传统中介大战的话,那么真二网揭露按揭服务费、评估费这两大收费秘密的举动,则使得这场大战火药味更浓。

  进入10月之后,真二网推出一项公益性的服务“涨知识”,建立了全国最全的二手房买卖知识库,教消费者了解复杂的二手房买卖过程中,哪些收费是正规的,哪些收费纯属扯淡。随着知识的普及,“按揭服务费”、“评估费”这两项早已在业内被默认多年的收费项目浮出水面,很多购房者头一回获悉这两项收费的内幕。

  按揭服务费,也被称为金融服务费或贷款服务费,其收费额度为贷款额的1%。一套贷款50万元的房子,大丰收心水坛谈。仅按揭服务费一项,购房者就要交5000元。

  在介绍这项收费时,中介的说辞是:“这是银行收取的,和中介无关。”实际上呢?这项收费纯属子虚乌有。真二网在知识库中告诉购房者,银行根本没有“按揭服务费”一说,这项收费是中介自立名目收取的,最终全部落到了中介的腰包里。这也就解释了,为什么在交过“按揭服务费”之后,购房者根本拿不到银行提供的正规票据了。

  再来说“评估费”,这项收费项目虽然确实存在,但该收多少也有猫腻。据了解,房子抵押需经评估机构评估,这些机构基本都要收取千分之五的评估费。而实际操作中,评估机构仅收取了千分之四甚至更低的评估费,多出来的钱则直接返给中介。评估机构这样做也是无可奈何,因为按照行规,不返给中介,中介就不会再和这家评估机构合作。也就是说,购房者缴纳的评估费中,仅有部分到达了评估机构,其他则作为“返点”返给中介。仍以一套贷款额度为50万元的房子为例,千分之五的评估费为2500元,其中最少有500元落入了中介的腰包。

  “传统中介机构的收入,1/3都来自中介费、按揭服务费、评估费这三大潜规则,而按揭服务费、评估费返点都是直接打到中介公司老板的个人银行卡上。”从事中介服务十余年的孙先生说。而很多购房者面对纷繁复杂的二手房交易环节,对此根本不知情。

  可想而知,在免交中介费之后,按揭服务费、评估费内幕的被戳破,会引发传统中介多大的怒气。

  2014年,相当一部分中介公司的日子并不好过。如此境况下,真二网这个“不讲规矩”的二手房O2O平台的诞生,使得传统中介的日子雪上加霜。面对真二网的凌厉攻势,传统中介开始了绝地反击。

  10月9日,东方今报刊登了《河南首家二手房O2O平台诞生 不收中介费 不掺和买卖过程》的文章后,省内外多家知名媒体都进行了转载,由此引发了业内的热烈讨论。不少消费者为真二网的创新举动点赞,也有相当一部分中介怒气冲冲,认为真二网是在搞噱头、瞎胡闹,不如传统中介服务专业。

  甚至每天都会有五六个中介公司的工作人员,混进真二网的用户QQ群来捣乱,有的是直接亮明身份对真二网进行质疑,有的则对正常房源进行虚假房源举报,扰乱正常经营秩序。

  也有多名购房者向真二网反映,有中介警告他们:“网络不安全,看不见摸不着,小心上当。”

  除了言语上的攻击,一些大的中介公司也开始了实质性的动作。真二网运营总监邓鹏发现,近期在和一些大型的第三方金融代办机构谈合作事宜时,对方总是言辞闪烁,细问之下才得知,一些大的中介公司“不准”他们接真二网的单子。

  “对方说,如果我们接了你们的单子,他们的单子就不给我们了。”一家大型第三方金融代办机构的负责人深感无奈,劝真二网另想他法。

  最终,真二网只得筛选一批规模不算大,但业界口碑不错、服务态度良好的中小型金融代办机构来进行合作。

  “这些招数根本不会影响真二网的发展。”邓鹏说,“我们的目的不是逼死中介,而是希望二手房行业更加透明、阳光、规范,让郑州的二手房市场向前走一大步。欢迎各界人士给我们提建议,只要是真正有益于真二网的意见,我们都持欢迎态度。”

  不可否认,处于初级阶段的真二网,面对复杂的二手房交易市场,确实还有些稚嫩。比如,很多兴致勃勃的买家和卖家在真二网上达成意向之后,突然不知道接下来该怎么办了。缺少了中介人员的服务,并不专业的买卖双方对于每个交易环节都很茫然。

  深思熟虑之后,线月份加大了颠覆二手房市场的火力,推出“房小二”计划。买卖双方在交易环节中遇到任何问题,都可以呼唤“房小二”帮忙,比如可陪同看房、双方价格谈不拢、签订合同之后怎么办等,“房小二”随叫随到,全程免费。如果买卖双方觉得“房小二”在场不合适,“房小二”也可随时闪人。

  从职能来看,“房小二”几乎承担了传统中介90%以上的服务功能,但本质区别是“不收费”。“房小二”计划也使得线O,从线上走到了线下。

  目前,真二网选择了农业路与桐柏路附近的威尼斯水城小区进行试验,为其配备了6名“房小二”。在威尼斯水城小区外,紧挨着一家中介机构的实体店,就是真二网挂出的红条幅:“真二网,跟中介费说拜拜,买卖双方直接沟通,成交快!”空气中充满了剑拔弩张的味道。在威尼斯水城附近,分布着大大小小10家中介机构,以一个店10名工作人员来算,共有100名中介人员依托于“威尼斯水城”来生存。6名“房小二”面对100人的专业团队,这场战役能否打赢?

  来自真二网的统计显示,目前已有50套威尼斯水城的房源挂在了真二网上,这些房源每天的点击量都在1000次以上。而在真二网近期的销售排行榜中,威尼斯水城一直占据着前三名的位置。真二网技术总监刘正一非常自信地表示:“目前威尼斯水城80%的房源都是通过真二网来成交。”

  除了“房小二”这个接地气的线日,真二网还针对威尼斯水城推出史无前例的“看房团”。“看房团”多出现在一手房市场,而在二手房市场没有足够庞大的房源和客户信息,一般中介绝对难以实现。

  刘正一说,“看房团”计划,可以将买家和卖家信息进行打包,买家不用再一次次跑退看房源;卖家也不用天天在家等着给中介和买家开门,浪费时间。

  “看房团”两天活动正赶上下雨,但找准痛点的活动仍旧吸引了大批看房客和业主到来,其中不少是一家老小打着伞一起来看。据统计,共有112人参与了活动,现场看了35套房源,其中23人达成意向,现场签约1套。至此,河南首家二手房O2O平台真二网的线下思路越来越清晰,其对传统中介形成的冲击也越来越大。

  对于这场互联网和传统中介的碰撞,普通消费者显得很现实,谁能让他们更省钱、省事,谁就值得拥趸。在当下以垄断、封闭为特点的二手房交易市场中,普通消费者显得相当弱势,不仅要承担高昂的中介费、灰色的按揭服务费和评估费,还要忍受漫长的、效率低下的看房过程。

  据从业十余年的老孙介绍,一套房子保守计算,必须经历20~30人看房,等待两三个月才能卖出去。“其实效率可以更高一些,是中介故意拉长了战线。”老孙透露,房主挂出房源之后,来看房的前10个客户基本上都是虚假客户,也就是“托儿”,为的是打探业主的真实意图。

  他说:“如果你的价格报得高,这些‘托儿’会在看房时抱怨价高,1个人说价高,业主还能承受,10个人都说你价高,你就开始心虚了。只有你把房价降下来,中介才会给你带来真正的客户。”对于这个过程,邓鹏的总结是:“传统中介不是满足客户的需求,而是改变客户的需求。”

  以上是从卖家角度来分析,那么对于买家来说,市场就没有又便宜又好的二手房吗?老孙的回答很肯定:“有!但是普通人绝对买不到!”他透露,有时因急等用钱,有些卖家报出的价格远低于市场价,信息到了中介手里后,他们往往先告诉熟识的投资客,投资客会迅速采取行动。双方成交后,投资客却并不急于过户,而是去公证处做“公证委托”,有了“公证委托”书,除了房产证上不是投资客的名字,投资客可以行使房主的一切权利。随后,投资客再抬高房价,寻找合适买家,成交后才真正办理过户手续,赚取其中差价,然后分给中介人员一定的好处费。

  “投资客3个月赚四五万元很正常,一般给中介人员的好处费在2000~10000元。我认识的一个投资客由于拿到一个超低价房源,不到10天赚了12万元,光给中介人员的好处费就有1万元。”老孙说。

  而真二网的出现,似乎将困扰买家卖家的这些壁垒一一攻克。以前不久刚刚通过真二网卖出交通路铁八小家属院一套房子的张先生为例,因父亲病重急等用钱,他报出的价格就是底价。很快买家小李找到了他,双方趁着真二网正在搞“你过户、我买单”的活动迅速签订合同。前后不到半个月,张先生高效率地卖出了房子,买家小李也省了15100元。

  事实上,真二网的出现,除了能给买家和卖家带来实实在在的好处外,对于一线中介人员来说可能也是福音。这些常年奔波在领着买家看房路上的一线经纪人常常慨叹,身上有一大把房子的钥匙,却没有一把是属于自己的。由于长久不开单,大多数人每月收入在1000元~2000元徘徊,好点的也不会超过3000元。据真二网估算,从事中介服务的工作人员保守估计有2万名,产生的中介费用大约有6亿元,平均到2万个中介人员身上,每人的月薪仅在2500元左右。

  而未来真二网打算推出的“独立经纪人模式”,有望改变一线中介人员的生存现状。依托真二网的数据平台,未来独立经纪人不需要再为房源发愁,可以更专注于为用户提供专业服务。此外,由于资源得到整合,真二网并不需要大量人力,而是挑选少数优秀的经纪人,针对某一大片区域提供服务。房源数量大增,人力成本大降,独立经纪人的收入自然会大幅提升。

  据邓鹏介绍,目前的“房小二”计划,就是“独立经纪人模式”的雏形。未来,独立经纪人的服务项目会逐步细化,消费者可根据自己的需要自行“点单”,选择是否需要独立经纪人提供的各种增值服务。“真二网的目标是实现行业共荣。”他强调。

  尽管目前代表着创新的真二网与传统中介的较量还未见分晓,但外界已迫不及待地表达了对真二网的认可。多家投资机构、大型公司纷纷找到真二网,表达了入股或合作的意愿,甚至有两家大型公司辗转找到记者,希望能通过记者促成与真二网的合作。对此,邓鹏充满了感激之情,他认为这些肯定充分说明,二手房市场有痛点、需革新,下一步真二网将招兵买马扩大规模,在二手房交易市场革新道路上加快步伐。


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